Huurrecht

Wat is het huurrecht?

Het huurrecht wordt onderverdeeld in drie soorten: huur van een woning, een middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Voor ieder soort huurrecht zijn er speciale regels opgenomen in de wet. Het huurrecht bestaat uit regels om de huur te regelen. De regels die in de wet staan zijn van regelend recht, dat wil zeggen dat er van deze regels afgeweken kan worden. Partijen kunnen namelijk door middel van een overeenkomst andere regels overeenkomen. Het huurrecht is van toepassing indien het huur betreft. Er is sprake van huur op het moment dat een verhuurder een pand, woning of een gedeelte daarvan in gebruik geeft aan een huurder die hier vervolgens een tegenprestatie voor geeft. Er moet worden bedacht dat de verhuurder het huurobject beschikbaar stelt voor de huurder en de huurder moet om gebruik te kunnen maken van het huurobject een tegenprestatie voldoen. Is hieraan voldaan, dan is het huurrecht van toepassing.

Wat is een huurovereenkomst?

Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dit betekent dat er een overeenkomst in het leven wordt geroepen waarbij zowel de verhuurder als de huurder rechten en verplichtingen krijgen.

Wat staat er in de huurovereenkomst?

Eer huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden opgesteld. Maar op het moment dat de regels schriftelijk worden opgenomen is het handig om:

Een omschrijving te geven van de ruimte;
De oppervlakte van de ruimte te vermelden;
De huurprijs en betaaltermijn te noteren;
Afspraken over servicekosten te maken.

Kan een huurovereenkomst in elke vorm worden aangegaan?

Ja, in principe is zowel een schriftelijke als mondelinge overeenkomst bindend. De huurovereenkomst is vormvrij. Wij raden aan om de huurovereenkomst schriftelijk op te stellen. De reden hiervoor is dat er bewijsrechtelijk geen onduidelijkheden kunnen ontstaan omtrent de inhoud van de overeenkomst.

Wat zijn de verplichtingen van de huurder?

De eerste verplichting van de huurder is het op tijd betalen van de huurprijs. Daarnaast dient de huurder zich als goed huurder te gedragen. De huurder moet daardoor:

De verhuurder toegang geven om noodzakelijke reparaties uit te laten voeren;
Zelfstandig en zonder tussenkomst van verhuurder kleine gebreke herstellen;
Het huurobject teruggeven in dezelfde staat zoals de verhuurder het aan het begin van de huur beschikbaar heeft gesteld;
Afspraken vanuit de overeenkomst naleven;
Geen overlast veroorzaken.

Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder?

De verhuurder is verplicht om het huurobject beschikbaar te stellen voor de huurder. Daarnaast moet de verhuurder:

De woning (het huurobject) onderhouden (zodat de huurder er gebruik van kan maken);
Zorgen voor een rustig woongenot voor de huurder. Er moet worden gezorgd dat omwonende geen overlast veroorzaken.

Bedrijfsruimte

Wat valt er onder het huren van een bedrijfsruimte?

Veel ondernemers huren een pand waarin zij hun werkzaamheden en bedrijfsactiviteiten verrichten. Als de verhuurder bijvoorbeeld een winkelpand of horecapand beschikbaar stelt voor een huurder, wordt er gesproken van huur van een middenstandsbedrijfsruimte. Huurovereenkomst voor het huren van een kantoor valt niet onder deze categorie. Het huren van een kantoor of opslagruimte valt onder de categorie overige bedrijfsruimte. Dit onderscheid is bewust gemaakt. De gedachte hierachter is dat de ondernemers die gebruik maken van bedrijfsruimten meer bescherming nodig hebben vanwege de plaatsgebondenheid. Dit betekent dat huurders van winkels en horecapanden meer bescherming genieten.

Hoe werkt de opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Voor het opzeggen van de huur van een bedrijfsruimte zijn er twee mogelijkheden te onderscheiden. Zo kan de huur worden opgezegd door de huurder en kan de huur worden opgezegd door de verhuurder. De huur voor een bedrijfsruimte wordt aangegaan voor 5 jaar of langer. Nadat de 5 jaar zijn verstreken wordt de huurovereenkomst van rechtswege met 5 jaar verlengd. Een huurovereenkomst die is aangegaan voor langer dan 5 jaar, wordt verlengd met een bepaald termijn, zodat de eerste en tweede termijn samen 10 jaar duren.

Opzegging huurder

De huurder zal de overeengekomen huurperiode vol moeten maken, tenzij hij met de verhuurder overeenkomt de huur eerder te beëindigen. Opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief. Op het moment dat de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd is aangegaan geldt dat aan het einde van het overeengekomen huurtermijn, maar met een opzegtermijn van een jaar, dient te worden opgezegd. Als de huurder er dus na 5 jaar uit wil, moet de huurder uiterlijk voor het einde van het vierde jaar de huur opzeggen.

Opzegging verhuurder

Op het moment dat de verhuurder de huur wil opzeggen moet hij motiveren waarom hij wil opzeggen. De huurder heeft hierbij 6 weken om akkoord te gaan met de opzegging. Doet de huurder dit niet? Dan kan de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.

De rechter zal de opzegging van de verhuurder van de huurovereenkomst van 5 jaar alleen toewijzen indien:

De onderneming zich niet heeft gedragen als een goede huurder;
De verhuurder het pand zelf nodig heeft.

Op het moment dat de verhuurder een huurovereenkomst wil opzeggen die 10 jaar of langer duurt, zijn er naast de al benoemde opzegmogelijkheden nog meer mogelijkheden. De verhuurder kan de huurovereenkomst ook laten beëindigen op het moment dat:

De huurder niet instemt met een redelijke nieuwe huurovereenkomst;
De verhuurder het pand een andere bestemming wil geven.

Woonruimte

Wat valt er onder het huren van een woonruimte?

Als de verhuurder een woonhuis of appartement beschikbaar stelt voor een huurder, wordt er gesproken van huur van een woonruimte. De wettelijke regels die zijn opgesteld voor het huren van een woonruimte zijn bedoeld om de huurder te beschermen.

Hoe werkt de opzegging huurovereenkomst woonruimte?

De huur voor bepaalde tijd, eindigt zonder dat er opzegging nodig is, wanneer de overeengekomen tijd is verstreken. Bij een huur die is aangegaan voor onbetaalde tijd is het wel nodig om de huur op te zeggen. De opzegging van een huurovereenkomst geschiedt door een exploot of aangetekende brief.

Opzegging huurder bepaalde tijd

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt op het moment de bepaalde tijd is verstreken. De huurder kan tussentijds opzeggen mits dit is afgesproken in de huurovereenkomst. Op dat moment moet de huur worden opgezegd met een opzegtermijn. Volgens de wet is de opzegtermijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende betaling van de huurprijs zit. Dit termijn is meestal 1 maand. De opzegtermijn die moet worden gehanteerd is minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden.

Opzegging huurder onbepaalde tijd

Op het moment dat de huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wil beëindigen moet er een opzegtermijn (meestal 1 maand) worden gehanteerd.

Opzegging verhuurder bepaalde tijd

Een huurovereenkomst die is aangegaan voor maximaal 3 jaar (voor een zelfstandige woning) of 5 jaar (voor een onzelfstandige woning), zal eindigen op het moment deze jaren zijn verstreken. Toch moet in dit geval de verhuurder minimaal 3 maanden maar maximaal 1 maand voor de afloop van de huur de huurder op de hoogte brengen van het eindigen van de huurovereenkomst. Vergeet de verhuurder dit te doen, dan wordt de huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd verlengd.

Opzegging verhuurder onbetaalde tijd

De verhuurder kan de huurovereenkomst voor onbetaalde tijd opzeggen. De verhuurder moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

De opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Door middel van deze opzegging krijgt de huurder 6 weken de tijd om in te stemmen met de opzegging.
De opzegtermijn dient minimaal 3 maanden en maximaal 6 maanden te zijn;
Er moet sprake zijn van een geldige opzeggingsgrond. Twee voorbeelden daarvan zijn: de huurder moet zich bijvoorbeeld niet als een goed huurder gedragen of de verhuurder heeft bijvoorbeeld de woning zelf nodig.

Op het moment dat de huurder niet instemt, wordt de huurovereenkomst niet beëindigd. De verhuurder kan dan de rechter vragen om de huur alsnog te beëindigen. De rechter zal beoordelen of de opzegging aan alle voorwaarden voldoet en of de verhuurder een geldige opzegreden heeft.